Какие метрики будут указывать на пузырь дома, а не на реальные рыночные ценности?

Есть опасения, что в Окленде, Новая Зеландия, в настоящее время наблюдается пузырь на рынке жилья.

Окленд входит в десятку лучших городов мира по показателю недоступности жилья.

Вопрос в том, как экономисты могут сказать, отражают ли цены на жилье пузырь или реальную рыночную стоимость?

Я бы посмотрел на среднюю заработную плату, уровень преступности, счастье и другие социальные меры города (т. Е. Вполне разумно, что люди будут готовы больше тратить на дом в утопическом городе). Хороший ответ должен всесторонне перечислить их и объяснить актуальность этих метрик.

Первая метрика, на которую стоит обратить внимание, это соотношение цены дома к арендной плате. Цены на аренду отражают стоимость жилищных (и связанных с жильем) услуг, предоставляемых собственностью, включая такие вещи, как, насколько безопасны окрестности, насколько хороши школы и так далее. В отличие от этого, цены на дома представляют собой капитализированную стоимость будущего потока жилищных услуг плюс цена актива (в основном земля; стоимость структуры за пределы предоставляемых им жилищных услуг незначительна). В результате, более высокое отношение цен на жилье к арендной плате означает, что, контролируя стоимость предоставляемых жилищных услуг , мы наблюдаем, как люди платят больше за жилищные активы (то есть за землю).

Это не означает, что актив обязательно переоценен, но он, по крайней мере, перемещает вас в правильном направлении, отделяя цену актива от стоимости жилищных услуг. Затем вы можете начать думать об основах спроса / предложения, которые относятся к жилищным активам, и о том, что вы должны будете предположить, чтобы поддержать определенную оценку актива (такие вещи, как, как отметил Джемзи, будет ли рост в соотношении цены и арендной платы). связано с увеличением заимствований покупки жилья).

В то время как в принципе возможно строго определить пузырь (см., Например, рынки активов, где цены нарушают условия трансверсальности ), на практике может быть трудно или невозможно идентифицировать реальные пузырьки, даже в последующем.

Например, @dismalscience обсуждает вопрос о соотношении цены дома к арендной плате. Это звучит просто. Если дома продаются дороже, чем чистая приведенная стоимость их аренды, у вас есть пузырь. Но в этом анализе есть много хитрых моментов. Рынки аренды домов на одну семью не являются устойчивыми, и поэтому трудно рассчитать точную арендную плату на рынке многосемейных (квартир / таунхаусов), который составляет большую часть рынка. Долгосрочная аренда жилья по рыночным ценам практически не существует, поэтому будущая арендная плата в лучшем случае является обоснованным предположением. А по какой ставке мы будем дисконтировать арендную плату? Дисконтирование и справедливость между поколениями (1999) Портни и Вейанта дают основания для использования всего, что находится между ставкой дисконтирования 0 и доходностью на фондовом рынке. Трахтенберг (2011)утверждает, что правильная ставка дисконтирования для социального планировщика может быть даже отрицательной. При всей этой неопределенности и ошибке оценки оценки будут отличаться. В статье «Разумные люди не согласны: оптимизм и пессимизм в отношении рынка жилья в США до краха» ( Gerardi, Foote и Willen (2010) ) показано, как разные ученые использовали подходы цена-аренда / стоимость-пользователь, чтобы прийти к совершенно разным выводам если жилье было переоценено.

С извинениями за несколько журналистский ответ (как уже отмечали другие, даже определение пузыря в строгой манере трудно).

Информация о предложении жилья может быть полезна. Спрос на жилье довольно неэластичен (каждому нужно где-то жить), поэтому сдвиги в предложении должны проявляться в основном в ценах и меньше в рыночных количествах.

Например, в Великобритании наблюдается устойчивая инфляция цен на жилье с 1950-х годов. Даже во время недавней рецессии снижение цен в Великобритании было относительно коротким и скромным. Если когда-либо был пузырь, конечно это так?

( источник )

Но нужно помнить, что на конкурентном рынке цены определяются пересечением спроса и предложения. В настоящее время в Великобритании строится около 150 000 домов в год, но создается около 250 000 новых домохозяйств в год ( источник ). Это является частью долгосрочной тенденции, вызванной массовым уходом государственного сектора из жилищного строительства (и, вероятно, также из-за крайне ограничительных законов о планировании в Великобритании, которые затрудняют частное развитие):

( источник )

Пока спрос остается неэластичным, а предложение не успевает за ростом спроса, жилье будет становиться все более дефицитным ресурсом, и следует ожидать, что цена соответственно возрастет.

Это на самом деле довольно легко. Ключевым моментом, который необходимо знать, является 1) то, что большинство покупок домов осуществляется с помощью ипотечного кредитования, и что 2) превышение банковского кредитования над погашением банковского кредита вызывает создание денег.

Поэтому сначала определите, происходит ли ненормально большое увеличение предложения денег - если да, то есть пузырь, а если нет, то это увеличение, вероятно, является нормальным, которое можно ожидать в результате фискального расширения. Это довольно легко определить, просто взглянув на соответствующие статистические данные о сумме денег, хранящихся на банковских депозитах (как правило, М2 или М3, точные определения варьируются в зависимости от страны).

Ключевым моментом, который следует учитывать, является то, что из-за нормального расширения денежной массы банковской системой с течением времени, и особенно потому, что эти деньги напрямую влияют на цены на дома, следует ожидать повышения цен на жилье в течение длительных периодов просто из-за функционирование банковской системы. Только если экономические условия действительно ухудшатся. То есть в Детройте этого не происходит. Нормативные изменения или даже простые изменения в обычаях и практике в отношении объема кредитования могут довольно легко вызвать изменения в фискальной экспансии, например, если банки перейдут от требования 20% -ого депозита на 10% -ый депозит при покупке жилья.

Также возможно увеличение кредитования жилья без ненормального увеличения денежной массы - в частности, крах 2008 года в США и в других местах был вызван увеличением кредитования в результате огромного увеличения секьюритизированных банковских кредитов. Это имело интересный эффект увеличения объема кредитования, исходящего из банковской системы (а затем перемещаемого за ее пределы), без увеличения денежной массы. Это также сделало его в то время несколько невидимым, после чего США и другие страны ввели статистику по секьюритизации, которая позволяет отслеживать ее.

Вообще говоря, изменения, которые также увеличивают денежную массу, вызовут гораздо больший рост цен, чем изменения, которые только увеличивают объем кредитования, но вся система значительно усиливается, что порой приводит к некоторым сильно нелинейным импульсным реакциям.

Итак, если мы посмотрим на цифры Новой Зеландии:

Новая Зеландия Денежная масса

Похоже, квартира денежной массы выровнялась после краха 2008 года в течение 3 лет и теперь вернулась к чему-то, приближающемуся к ее «нормальной» скорости расширения, что объясняет восприятие пузыря. (Какими должны быть нормальные темпы денежной экспансии, это открытый вопрос исследования.) Не похоже, что есть отдельная статистика секьюритизации, и, вероятно, не так много секьюритизации кредитов, но за этим нужно следить.

Я направлю вас в Википедию, которая имеет довольно хорошую информацию об этом.

Одна из важных вещей о спекулятивных пузырях заключается в том, что их очень трудно идентифицировать до того, как они лопнут. Очень трудно сказать, что рынок переоценивает актив, или изменение экономических условий повысило истинную стоимость. Тем не менее, есть некоторые признаки того, что пузырь возникает. Одним из них является увеличение спроса на кредит.

На самом деле больше комментариев, но аренда может вводить в заблуждение.

Просто быстрый пример. Что касается спроса в Дании, у вас есть различные арендные субсидии, когда вы ниже определенного уровня дохода. Например, если у вас есть установленная кухня и под довольно высоким уровнем дохода, вы получаете существенную субсидию. У вас также есть субсидия для пожилых людей и еще немало.

Со стороны предложения у вас есть регулирование, которое связано с тем, сколько лет дому / квартире, что вы сдаете в аренду. Так, например, если у меня есть здание, которое старше 1990 года, есть верхний предел, который я могу взимать. Эта сумма никак не связана с ценой, которую я заплатил за здание. Таким образом, если вы посмотрите, где взять арендную плату в городе, в котором я живу (это старый город), у вас есть целые кварталы, которые могут ввести в заблуждение с точки зрения цен на аренду по сравнению с тем, что вы бы назвали справедливой рыночной ценой.

Кроме того, арендаторы могут жаловаться - после того, как они согласились заключить договор - и получать значительное снижение, которое не основано на рыночной стоимости дома.