Закон против продажи любого дома дешевле, чем он был куплен, какие последствия это будет иметь?

Я ищу более общий и принципиальный ответ и использую Скандинавию сегодня только в качестве схематичного примера сценария, о котором я спрашиваю.

Я живу в Скандинавии, где в течение четверти века цены на жилье непрерывно развивались. Домохозяйства являются самыми задолженными в мире. В основном конечно в виде жилищных кредитов. Если бы в Скандинавии лопнул пузырь на рынке жилья, как это произошло во многих других местах в последнее десятилетие, то, безусловно, все банки будут немедленно уничтожены, и миллионы скандинавов на всю оставшуюся жизнь станут полностью обездоленными с безнадежными долгами и отсутствием подходящей собственности. это как глубокая депрессия начинается.

Некоторые ключевые цифры (для Швеции, а не нефтяной страны):

• + 7% цены на жилье в среднем за год с 23 лет, с рекордным повышением за последние пару лет.
• 0% роста ВВП на душу населения за последние 10 лет (цены на жилье все равно удвоились).
• 1,2% (положительный) ИПЦ-инфляция с 10 лет.
• 0,8% (положительный) потребительский кредит на жилье теперь предлагается в объявлениях без согласования (после вычета налогов), в то время как процентные ставки центрального банка застряли глубоко в минус.

Представьте, что правительство издает закон, который запрещает кому-либо продавать жилье по более низкой цене, чем то, за которое оно было куплено в последний раз. Таким образом, по определению, домовой пузырь не может лопнуть, во всяком случае, юридически. И все в безопасности, крушение предотвращено, и все будут продолжать зарабатывать миллионы, просто занимая больше для безрискового «инвестирования» в простое владение собственным домом, верно?

Каковы будут негативные последствия и как они будут развиваться?

Это было бы очень, очень плохо.

Любой дом, который теряет ценность, будет непродаваемым и, следовательно, практически бесполезным.

Большинству людей, живущих в таком доме, будет запрещено двигаться. Они не могут продать его, так как никто не хочет покупать дом с завышенной ценой, и они не могут позволить себе купить другой дом, капитал которого уже связан в текущем доме.

Появится черный рынок, где люди возвращают деньги под стол. «Купи мой дом за 4 миллиона шведских крон, и я верну 1 миллион шведских крон под столом».

Я могу сказать вам одну вещь, которую он не сделает. Это не остановит падение цен.

И все в безопасности, крушение предотвращено, и все будут продолжать зарабатывать миллионы, просто занимая больше для безрискового «инвестирования» в простое владение собственным домом, верно?

Это правда, что ваши инвестиции не могут упасть в номинальной стоимости (не считая инфляции), но они могут стать абсолютно неликвидными , что во многих отношениях хуже. Видите ли, если стоимость акций падает на 5%, я могу продать и взять 5% потерь, освобождая и сохраняя 95% моего капитала. Если стоимость дома в вашем сценарии падает даже на 0,05%, я не могу сократить свои потери.

В краткосрочной перспективе любая потеря становится полной потерей. В долгосрочной перспективе любые убытки по-прежнему увеличиваются , поскольку вы не можете высвободить свой капитал для более эффективных инвестиций - альтернативные издержки высоки, даже если вам удастся продать позже. В любом случае риск инвестирования в недвижимость резко возрастет. Это увеличит стоимость домовладения.

Конечно, это говорит абстрактно. В действительности, дома составляют огромную часть собственного капитала большинства людей, и это реальная опасность неликвидности на рынке жилья. Представьте, что вы не можете двигаться, не можете рефинансировать, а только сможете освободить себя от своих инвестиций посредством полной потери. Это не сработает для многих людей. Эти люди должны будут арендовать, а не владеть, что увеличит спрос (и цену) на аренду.

Как только все это уладится, люди больше не будут рассматривать недвижимость как «безопасную» инвестицию, хотя мошенники и обманщики могут преуспеть в обмане людей на некоторое время.

Tl; Dr

• Неспособность продать амортизированный актив увеличивает риск этого актива. Увеличение риска увеличивает стоимость, поэтому вы также увидите увеличение стоимости владения недвижимостью. Плохо.
• Аренда станет более привлекательной по сравнению с владением недвижимостью, поэтому вы увидите рост спроса (и цены) на аренду. Это было бы очень плохо для семей с низким доходом.
• По иронии судьбы, этот закон и его последствия могут дезинформировать людей о том, что недвижимость является «безопасной» или «гарантированной» инвестицией. Что было бы хорошо.

Наконец, единственные люди, которые, на мой взгляд, действительно выиграют, - это крупные компании, которые смогут справиться с риском владения жильем в этом сценарии, потому что у них будет меньше конкуренции.

Обязательство продавать дом по последней проданной цене не означает, что люди ценят его по этой наклейке. Я мог бы поручить покупать бутылки с водой только за 1 000 000 долларов. Это не значит, что кто-то будет покупать. Я бы просто застрял с бутылкой, которую я не ценю.

Аналогичным образом, установление минимальных цен на рынке жилья будет означать, что многие владельцы будут зацикливаться на жилье.

Также важно отметить, что рыночная девальвация дома имеет значение только для владельцев, которые планируют продавать. Если я купил дом за 200 тысяч долларов, а на следующий день рынок рухнул, я все равно оценил дом в какую-то сумму> 200 тысяч долларов . Для меня не имеет значения, что рыночная цена ниже, потому что у меня все тот же дом. Во всяком случае, постоянным владельцам домов должна действительно понравиться идея обесценивания домов, потому что это означает снижение обязательств по налогу на имущество.

Конечно, пузырьковые всплески имеют тенденцию оказывать неблагоприятное воздействие на многие другие рынки. Но это вообще отдельные вопросы.

Предыдущий ответ уже охватывал развивающийся черный рынок. Это также происходит в Нью-Йорке с правилами жилищного строительства для малоимущих.

Если бы в Скандинавии лопнул пузырь на рынке жилья, как это произошло во многих других местах в последнее десятилетие, то, безусловно, все банки будут немедленно уничтожены, и миллионы скандинавов на всю оставшуюся жизнь станут полностью обездоленными с безнадежными долгами и отсутствием подходящей собственности. это как глубокая депрессия начинается.

Во - первых, это не что плохо, если вы функционируют центральные банки по преодолению кредитного положения банков.

Но подумайте о том, что обычно происходит, когда люди не могут произвести платежи по кредиту: банк в конечном итоге выкупает дом и продает его. Часто за скидку, потому что они спешат превратить его обратно в капитал. Теперь предположим, что они не могут его продать из-за законов о регулировании цен, но рынок рухнул. Что случилось? Банк застрял. Им нужен капитал для кредитования, но вместо этого у них есть дома. Они все еще нуждаются в спасении.

(Примечание: если вы повысите инфляцию до двузначного процента, закон о цене перепродажи домов внезапно станет меньшей проблемой.)

В конце концов, вам может понадобиться снести дома . Не забывайте, что незанятые дома являются бесполезным активом: они требуют обслуживания. Крайний случай этого, вероятно, Детройт.

Таким образом, один чрезвычайно вероятный результат вашего закона о минимальной цене перепродажи заключается в том, что жилые дома разрушаются, потому что их нельзя продать по минимальной цене.

Разрывающиеся пузыри не разрушают реальное богатство. Вместо этого они останавливают разрушительные процессы, которые превращают реальное богатство в воображаемое богатство.

Предположим, что построить дом, который будет стоить 100 000 долларов в условиях без пузырей, будет стоить 120 000 долларов , но рыночные условия в пузыре приведут к тому, что такой дом будет продан за 150 000 долларов . Строительство дома в таких условиях будет конвертировать $ 120000 фактического богатства в $ 100000 фактической стоимости плюс $ 50000 мнимого богатства. Если застройщику удастся продать дом за 150 000 долларов , это означает, что покупатель обменял 150 000 долларов на реальное богатство на 100 000 долларов на реальную стоимость и на 50 000 долларов на воображаемое богатство.

Пока пузырь длится, люди могут продолжать распространять воображаемое богатство и притворяться, что это настоящее богатство, но нет способа превратить такое воображаемое богатство в настоящее богатство. Строительство дома разрушило бы реальное богатство на 30 000 долларов , и, независимо от того, насколько высокие цены могли бы пойти в пузыре, общая чистая прибыль среди всех покупателей и продавцов (при условии, что для простоты никто ничего не делает с домом, кроме покупки и перепродажи) это) будет - 30 000 долларов. Любая прибыль, которую кто-либо может получить, покупая и продавая дом, будет компенсирована долларом за доллар потерей кого-то еще в будущем.

В то время как это может выглядеть , как трещит пузыри заставляют людей терять деньги, реальность такова , что это формирование и надувание пузырей - где она выглядит , как люди делают деньги - что на самом деле уничтожить богатство. По мере того как пузырь становится больше, как количество созданного воображаемого богатства, так и количество фактически уничтоженного богатства склонны к экспоненциальному увеличению. Хотя пузырь может защитить некоторых участников рынка от потерь, он может сделать это только потому, что другие участники рынка потеряют еще больше.

Там будет быстрый рост искусственных схем, чтобы обойти букву закона. Например, агент может взимать с вас 90% минимальной законной цены продажи, чтобы официально зарегистрировать ваш дом как необитаемый и получить для него обязательный заказ на снос. Новый дом, построенный на том же месте, не будет иметь никакой предыдущей ценовой истории, поэтому его можно продать, скажем, за 10% от его реальной рыночной стоимости, плюс большую единовременную плату (не подлежащую обсуждению, конечно!) За " страховой полис новостройки "или какая-то такая терминология.

Эксплуатируя такие лазейки в законе не обязательно выиграют большую часть населения, но они выиграют меньшинство с опытом для создания рабочих раундов - там всегда будут некоторые собственники , для которых принимает финансовые потери лучший вариант чем вообще не в состоянии продать, кого можно эксплуатировать.

Это было бы катастрофически плохой идеей. Что произойдет в следующий раз, когда экономика рухнет?

Работники, которым принадлежат дома, для которых они не могут найти покупателя по той же цене, которую они заплатили за дом, не смогут переехать. Поэтому они не смогут устроиться на работу в другом месте. Таким образом, вы усугубили экономический спад с искусственным ограничением местной доступности персонала, который компания, возможно, пожелает нанять! Я не могу представить никакого другого шага, который мог бы затруднить набор персонала в результате укусов рецессии и роста безработицы.

Конечно, все, что ограничивает мобильность рабочей силы в пределах нации, может быть только плохой вещью. Поэтому кому-то должно быть как можно проще продать дом в одном месте и купить дом в другом, как это может сделать правительство. Здесь, в Великобритании, у нас есть глупый налог на покупку домов, который называется гербовый сбор. Одним из следствий этого является то, что, как правило, это стоит 3% от стоимости покупки своего дома, чтобы переместить. Следовательно, это стимул оставаться на месте, а не отвечать на предложение о более высокооплачиваемой или более желательной работе в другом месте. Или, если работодатель отчаянно пытается принять на работу, ему придется каким-то образом компенсировать своему новому рекрутеру налоговое бремя этого человека при его переезде.

Возвращаясь к этой сумасшедшей идее: если нельзя продать свой дом, потому что никто не заплатит предыдущую цену, и снижать запрашиваемую цену незаконно, то единственный законный вариант - сдать его в аренду. Таким образом, вы создадите нацию домовладельцев-любителей, в основном плохо решающих вопросы, потому что они вовсе не хотят быть хозяевами. Я также представляю, что страхование домов станет в несколько раз дороже, если не совсем недоступным, потому что есть один очевидный способ получить деньги в виде наличных. Застрахуйте дом в соответствии с его предыдущей покупной ценой / минимальной «стоимостью», установленной законом, а затем организуйте его сгорание.

Цена - это то, что уравновешивает спрос и предложение. Если вы устанавливаете цены искусственно низкими, вы создаете дефицит предложения. Если вы исправите их искусственно, вы создадите дефицит спроса.

Поэтому люди, которые хотят / должны продать свои дома в районе, где спрос упал, не смогут этого сделать. Даже в районах, где естественный спрос не уменьшился, покупка дома стала бы гораздо более рискованным предложением, еще более снижающим спрос.

Я подозреваю, что общий результат всего этого состоит в том, что дома по всей стране быстро станут непродаваемыми.

Вероятно, на рынке аренды будет взрыв, поскольку непродаваемые дома сдаются в аренду.

Банки должны будут создать новые отделы для сдачи в аренду непродаваемого имущества, которое они переуступили

Правительство должно было бы выяснить, что делать с оценкой непродаваемых домов для целей налога на наследство и что делать, когда оставшихся активов собственника было недостаточно для покрытия налога на наследство.

Вопрос, который еще не был сделан, заключается в том, что банки и другие ипотечные кредиторы должны будут прекратить кредитование, как только будет предложен такой закон, не говоря уже о том, чтобы принять его, и это само по себе приведет к краху рынка жилья. Банк одолжит вам € 320 000, чтобы купить дом за € 400 000, потому что они знают, что если вы не выполнили свои платежи, и им придется вернуть дом, они могут вернуть сумму кредита, продав дом, даже если они не могут получить столько, сколько ты заплатил за это. Вот почему вы (обычно) должны внести депозит на определенный процент от покупной цены, и банк не предоставит вам всю сумму. Если им не разрешено продавать его менее чем за 400 000 евро, хотя им нужно всего лишь восстановить 320 000 евро, тогда они вполне могут быть не в состоянии продать его вообще и застрять как с неоплаченным кредитом, так и с непродаваемым домом. (Да, я знаю, что Швеция не использует евро, но в моем примере это более лаконично и более широко применимо для использования евро в качестве валюты.)

Одна из худших идей, которые я когда-либо слышал. Все негативные последствия, почти нет позитивных. ЛЮБАЯ попытка правительства ограничить цены (по полу, потолку или чему-либо еще) ВСЕГДА имеет извращенные негативные последствия; это всегда вызывает худшие проблемы, чем проблема, которую пытается решить. Свободный рынок работает лучше всего, когда все участники рынка БЕСПЛАТНО решают, какую цену они готовы заплатить или получить за конкретный товар. Правительство, засовывающее нос в эту сделку, всегда ухудшает положение хотя бы одного участника сделки, как правило, обоих, и экономика в целом всегда страдает.

Это как политик в предвыборной кампании, обещающий: «Я буду снижать налоги, увеличивать государственные расходы и сокращать государственный долг!» Это никогда не работает, НИКОГДА.